Der in Florida gängigste Kaufvertrag, wörtlich “wie es ist”. Der Verkäufer verpflichtet sich nicht zu Reparaturen, dafür hat der Käufer eine freie Rücktrittsmöglichkeit während der Inspection Period. Für deutsche Remote-Käufer oft der ideale Vertragstyp. Siehe unseren Beitrag zu Angebot und Verhandlung.

Der Makler, der den Käufer vertritt. In Florida wird die Provision üblicherweise vom Verkäufer bezahlt, sodass die Dienstleistung für den Käufer kostenlos ist. Der Buyer’s Agent ist verpflichtet, ausschließlich die Interessen des Käufers zu vertreten. Seit der NAR-Settlement 2024 muss diese Vergütung aber ausdrücklich im Buyer-Broker-Agreement vereinbart werden.

Der formale Eigentumsübergang in den USA — entspricht in etwa dem deutschen Notartermin, aber ohne Notar. Beim Closing werden die letzten Dokumente unterschrieben, der Wire Transfer ausgelöst und der Deed beim County aufgezeichnet. Danach sind Sie offiziell Eigentümer. Details: Closing Day.

Rücktrittsbedingung im Kaufvertrag. Typische Contingencies sind Inspection Contingency, Financing Contingency und Title Contingency. Werden die Bedingungen nicht erfüllt, kann der Käufer zurücktreten und bekommt sein Earnest Money zurück.

Gegenangebot des Verkäufers auf Ihr Kaufangebot. Meist werden Preis, Fristen oder Contingencies nachverhandelt. Zwei bis vier Runden Counter-Offer sind üblich, bevor eine Einigung steht.

Die Eigentumsurkunde. Entspricht funktional dem deutschen Grundbucheintrag, ist aber physisch ein Dokument, das beim Closing unterschrieben und anschließend beim County Recorder eingetragen wird. Der gängigste Typ ist der Warranty Deed, der Eigentumsrechte garantiert.

Die Prüfphase zwischen Vertragsabschluss und Closing, in der der Käufer alle Unterlagen und Gegebenheiten prüft — typischerweise 10 bis 30 Tage. Umfasst Home Inspection, Title Search, HOA-Dokumente und ggf. Appraisal.

Die Anzahlung, die der Käufer bei Vertragsabschluss an die Title Company überweist. Typisch 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Bei ordentlichem Rücktritt während der Inspection Period wird der EMD vollständig zurückerstattet.

Treuhand-Konstrukt in den USA. Die Title Company hält das Earnest Money und später die Kaufsumme auf einem Escrow Account bis alle Vertragsbedingungen erfüllt sind. Ersetzt funktional den deutschen Notaranderkonto. Siehe Escrow und Title Company.

Technische Bauprüfung durch einen lizenzierten Inspector während der Inspection Period. Umfasst Dach, Elektrik, Sanitär, HVAC, Fundament, Struktur. Ergebnisse können für Nachverhandlungen genutzt werden. Details: Home Inspection.

Der Zeitraum nach Vertragsunterzeichnung, in dem der Käufer die Immobilie prüfen kann und aus dem Vertrag zurücktreten darf. In Florida typisch 10 bis 15 Tage. Dies ist der wichtigste Schutzmechanismus für Käufer.

Der Makler, der den Verkäufer vertritt. Entsprechend dem deutschen “Verkaufsmakler”. Teilt sich die Gesamtprovision mit dem Buyer’s Agent.

Die zentrale Immobiliendatenbank in den USA, ähnlich dem deutschen Immoscout, aber mit höherem Professionalitätsgrad. Jeder lizenzierte Makler hat Zugriff auf alle MLS-Angebote seiner Region. In unserem Gebiet: Stellar MLS.

Das schriftliche Kaufangebot. In Florida auf Standardformularen der Florida Realtors Association. Wird akzeptiert oder durch Counter Offer verhandelt. Eine Annahme macht das Offer zum verbindlichen Kaufvertrag.

Vollmacht, die es erlaubt, in Vertretung beim Closing zu unterschreiben. Für deutsche Käufer sinnvoll, wenn sie nicht anreisen können. Muss vor deutschem Notar unterzeichnet und mit Apostille versehen werden. Alternative: Remote Online Notary mit Bea Weiss.

Florida-Spezialität: Ein lizenzierter Notar kann Beglaubigungen online per Videokonferenz durchführen. Unsere Bea Weiss ist RON-zertifiziert, sodass deutsche Käufer komplett aus Deutschland heraus unterschreiben können — ohne Apostille, ohne Konsulat.

Das spezialisierte Unternehmen, das den Kaufprozess in den USA begleitet. Führt Title Search durch, hält das Escrow, koordiniert das Closing und registriert den Deed. Neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer.

Versicherung, die den Käufer vor späteren Eigentumsansprüchen schützt. Wird einmalig beim Closing bezahlt, gilt lebenslang. Kosten rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Kaufpreises. Details: Title Search und Title Insurance.

Die Standard-Überweisungsmethode in den USA für große Beträge. Wird für Earnest Money und Restkaufpreis verwendet. Achtung vor Wire Fraud — die Überweisungsanweisungen immer telefonisch bei der Title Company bestätigen.

Die professionelle Wertermittlung durch einen lizenzierten Appraiser, die von der finanzierenden Bank verlangt wird. Liegt der Appraised Value unter dem Kaufpreis, muss der Käufer entweder mehr Eigenkapital aufbringen oder den Preis nachverhandeln.

Ein Käufer, der ohne Finanzierung zahlt. In Florida sehr häufig, weil viele internationale Käufer cash zahlen. Cash Buyers haben oft einen Verhandlungsvorteil, weil kein Finanzierungsrisiko besteht.

Der Gesamtbetrag, den der Käufer beim Closing bereit haben muss — Kaufpreis minus Earnest Money minus Kredithöhe plus Closing Costs. Wird einige Tage vor dem Closing auf dem Closing Disclosure ausgewiesen.

Alle Nebenkosten des Kaufs, die beim Closing fällig werden: Title Insurance, Doc Stamps, Recording Fees, Inspections, Appraisal, Pro-rated Property Tax, HOA-Transferkosten. Typisch 2-5 Prozent des Kaufpreises für den Käufer.

Die US-Bonitätskennzahl (300-850). Als deutscher Käufer haben Sie keinen Credit Score. Für Finanzierungen bewertet die Bank Sie alternativ mit deutschen Unterlagen — das läuft über Foreign National Loans.

Kennzahl der Kreditwürdigkeit: Summe aller Schulden geteilt durch das Bruttomonatseinkommen. Banken akzeptieren typisch bis 43 Prozent, bei Investment Properties strenger.

Spezielle Kreditart für Nicht-US-Residenten ohne US-Kredithistorie. Typisch 30-40 Prozent Eigenkapital erforderlich, Zinssatz 1-2 Prozentpunkte über dem Standard. Details: Foreign National Loan.

Kreditvariante, bei der über einen bestimmten Zeitraum (oft 10 Jahre) nur Zinsen bezahlt werden, keine Tilgung. Danach setzt die volle Rückzahlung ein. Optimiert den monatlichen Cashflow, vor allem bei Investment-Immobilien.

Kredit oberhalb der Conforming-Loan-Grenze (aktuell rund 766.000 USD im meisten US-Markt). Für Luxus-Immobilien notwendig, mit etwas höheren Zinssätzen und strengeren Prüfungen.

Das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert in Prozent. Ein LTV von 70 Prozent bedeutet: 70 Prozent Finanzierung, 30 Prozent Eigenkapital. Für Foreign National Loans typisch LTV 60-70 Prozent.

Der Vorabcheck einer Bank, die bestätigt, bis zu welchem Kaufpreis Sie sich qualifizieren. Ein Pre-Approval-Letter stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich und ist bei vielen Verkäufern Voraussetzung für die Angebotsannahme.

Die detaillierten Überweisungsanweisungen der Title Company. WICHTIG: Immer telefonisch direkt bei der Title Company bestätigen, bevor Sie überweisen — Wire Fraud ist ein reales Risiko bei internationalen Käufen.

Zusätzliche Abgabe in bestimmten Master-Planned Communities wie Lakewood Ranch. Finanziert Infrastruktur (Straßen, Versorgung, Gemeinschaftsanlagen). Wird 20-30 Jahre lang abgerechnet und verschwindet dann. Typisch 1.500-4.000 USD jährlich zusätzlich zur HOA.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-USA regelt, welches Land Einkünfte besteuern darf. Für Mieteinkünfte aus Florida gilt: Besteuerung primär in den USA, Anrechnung auf die deutsche Steuer.

Eine LLC mit nur einem Gesellschafter, die vom IRS steuerlich wie eine Einzelperson behandelt wird. Vorteil: Haftungsschutz ohne zusätzliche Steuerkomplexität. Für die meisten deutschen Käufer einer Florida-LLC ist dies die Standard-Konstruktion.

Die US-Erbschaftsteuer trifft Nicht-Residenten bereits ab 60.000 USD Vermögenswert mit bis zu 40 Prozent. Ohne richtige Struktur ein massives Problem für deutsche Eigentümer. Details: US-Erbschaftsteuer.

Foreign Investment in Real Property Tax Act. Beim Verkauf einer US-Immobilie durch Nicht-Residenten werden automatisch 15 Prozent des Kaufpreises einbehalten und später verrechnet. Details: FIRPTA.

Florida-spezifische Property-Tax-Ermäßigung für den Hauptwohnsitz. Bringt bis zu 50.000 USD Steuerersparnis, begrenzt Jahres-Steigerungen durch Save Our Homes Cap. Gilt NICHT für Nicht-Residenten, die Florida als Zweitwohnsitz nutzen.

Die US-Steueridentifikationsnummer für Nicht-US-Bürger. Nötig für Steuererklärungen, FIRPTA-Rückforderungen und viele Bank- und Versorgungsprozesse. Beantragung dauert 7-11 Wochen. Details: ITIN und US-Steuer-Setup.

Die US-Gesellschaftsform mit Haftungsbeschränkung. Oft verwendet, um Florida-Immobilien zu halten — besonders bei Vermietung. Gründungskosten in Florida rund 125 USD, jährliche Gebühren etwa 140 USD. Details: LLC und Trusts.

Das US-Nachlassverfahren, das ohne Trust zwingend bei Tod des Eigentümers durchlaufen werden muss. Kann bei internationalen Eigentümern 6-18 Monate dauern. Durch einen Living Trust vollständig vermeidbar.

Die US-Grundsteuer, in Florida jährlich zu zahlen. Berechnet aus Assessed Value mal Millage Rate. Typisch 0,9-1,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Wird im November für das laufende Jahr fällig, mit Rabatt bei früherer Zahlung.

Ein Treuhandkonstrukt, das US-Eigentum aus dem Probate-Verfahren herauslöst. Überträgt Immobilien nach dem Tod direkt an die Begünstigten. Für deutsche Eigentümer in Kombination mit einer LLC die häufig empfohlene Struktur.

IRS-Formular, mit dem Nicht-US-Personen ihren steuerlichen Status gegenüber US-Zahlungsstellen erklären. Notwendig für Vermietungseinkünfte, damit die Quellensteuer nach dem DBA reduziert wird.

IRS-Verfahren, mit dem die FIRPTA-Einbehaltung vor dem Verkauf reduziert werden kann. Muss vom CPA rechtzeitig beantragt werden, typisch 60-90 Tage vor Closing.

Eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit mehreren Einheiten. Der Eigentümer besitzt seine Einheit und einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen. In Florida durch HOA verwaltet, seit 2021 mit erhöhten Prüfpflichten. Details: Condos und Milestone Inspections.

Florida-spezifische Transaktionssteuer bei Immobilienkäufen. Auf den Deed (0,70 USD pro 100 USD Kaufpreis) und auf eventuelle Hypotheken. Wird typisch vom Verkäufer auf den Deed und vom Käufer auf die Hypothek gezahlt.

Die FEMA-Hochwasser-Risiko-Klassifizierung. Zone X ist niedrig-risikant, Zonen AE und VE sind hoch-risikant und verlangen bei finanzierten Käufen Flood Insurance. In Küstennähe teils 2.000-6.000 USD jährlich.

Umzäunte Wohnanlage mit kontrolliertem Zugang. In Florida sehr verbreitet, vor allem in höheren Preisklassen. Bietet Sicherheit und oft gemeinsame Einrichtungen, kostet aber höhere HOA-Gebühren.

Eigentümergemeinschaft, die Gemeinschaftseinrichtungen und -regeln verwaltet. Erhebt monatliche Gebühren (typisch 100-1500 USD). Kann strenge Regeln zu Vermietung, Hausfarbe, Gartenpflege durchsetzen. Vor Kauf immer HOA-Dokumente prüfen.

Komplett geplante Wohngemeinschaft mit Schulen, Shopping, Golfplatz, Nachbarschaftsmix. Beispiel: Lakewood Ranch. Bietet Struktur und Planbarkeit, meist höhere HOA- und CDD-Kosten. Details: Lakewood Ranch.

Strukturelle Pflichtprüfung für Condo-Gebäude ab drei Etagen in Florida. Erste Inspektion mit 30 Jahren (25 in Küstennähe), danach alle 10 Jahre. Seit 2022 gesetzlich vorgeschrieben.

Standardmäßig in Florida: Ein Dokument, in dem der Verkäufer alle bekannten Mängel offenlegt. Bei AS-IS-Verträgen etwas entschärft, aber arglistige Täuschung bleibt strafbar. Wird vor Vertragsabschluss an den Käufer übergeben.

Die Uferbefestigung bei Waterfront-Immobilien. Kritisch zu prüfen — Reparaturen können sechsstellige Beträge kosten. Moderne Seawall aus Vinyl oder Beton hält 30-50 Jahre.

Seit 2024 Pflicht für alle Florida-Condos ab drei Etagen. Prüft, wie viel Reserves die HOA für strukturelle Reparaturen in den nächsten 10 Jahren braucht. Führt oft zu erhöhten HOA-Assessments.

Einfamilienhaus. Im Gegensatz zum Condo gehört dem Eigentümer das gesamte Grundstück. HOA nur wenn die Immobilie in einer geplanten Community liegt.

Einmalige Sonderumlage der HOA bei unerwarteten Reparaturkosten (Dach, Seawall, Strukturarbeiten). Kann bei älteren Condos 20.000-100.000 USD pro Einheit erreichen. Vor Kauf immer Board-Protokolle prüfen.

Reihenhaus. Der Eigentümer besitzt das Haus und das zugehörige Grundstück. Zwischen Condo und Single Family Home angesiedelt. Oft mit HOA, selten mit Milestone-Pflicht.

Spezielle technische Inspektion, die bewertet, wie gut die Immobilie gegen Hurrikanschäden geschützt ist. Eine gute Bewertung reduziert die Wind Insurance-Prämie erheblich — oft um 40 Prozent oder mehr.

Capitalization Rate. Kennzahl zur Renditebewertung einer Anlageimmobilie: Nettoertrag pro Jahr geteilt durch Kaufpreis. Ein Cap Rate von 5 Prozent gilt für Florida-Wohnimmobilien als solide.

Pflicht-Lizenz des Florida Department of Business and Professional Regulation für Kurzzeitvermietung (Vacation Rental Dwelling). Wird jährlich erneuert, kostet etwa 300 USD plus einmaliger Inspection.

Das US-Räumungsverfahren bei Mietrückständen. In Florida mit sauberem Verfahren 4-8 Wochen. Durch den Florida Residential Landlord and Tenant Act geregelt.

Langfristige Vermietung ab sechs Monaten oder Jahresverträge. Weniger operativer Aufwand als STR, niedrigere Bruttorendite (3-5 Prozent), in fast allen Communities erlaubt. Details: Langzeitvermietung.

Die operative Verwaltung einer Vermietungsimmobilie. Umfasst Mietersuche, Kommunikation, Reparaturen, Rechnungswesen. Typisch 8-10 Prozent der Bruttomieten für LTR, 20-25 Prozent für STR.

Die Mehrwertsteuer des Bundesstaats Florida, 6 Prozent auf Kurzzeitvermietungen. Wird an den Gast weitergegeben und vom Vermieter quartalsweise abgeführt.

Saisonale Vermietung, typisch 3-6 Monate während der Wintermonate Januar bis April. Mieten oft das Doppelte oder Dreifache der Jahresmieten. Ideales Modell für Eigentümer, die im Sommer selbst nutzen möchten.

Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen, über Plattformen wie Airbnb oder VRBO. Höhere Bruttorendite (4-9 Prozent), dafür stärker reguliert. Nicht in allen Communities erlaubt. Details: Ferienvermietung.

Die lokale Tourismusabgabe auf County-Ebene, 5-6 Prozent auf Kurzzeitmieten. Jeder County in unserem Einzugsgebiet hat eigene Sätze. Wird monatlich oder quartalsweise abgeführt.

Kommunale Lizenz in manchen Städten zusätzlich zur DBPR-Lizenz für Kurzzeitvermietung. Anna Maria, Holmes Beach und Bradenton Beach haben eigene strengere Vorschriften.

Das klassische Touristenvisum für die USA. Erlaubt Aufenthalte bis zu 180 Tage am Stück, mit einer möglichen Verlängerung. Für Snowbirds ideal, um länger als die ESTA-90-Tage zu bleiben.

Visum für Unternehmer, die eine substantielle Summe in ein US-Unternehmen investieren. Erlaubt dauerhaften Aufenthalt solange das Investment aktiv ist. Nicht an eine Immobilien-Investition geknüpft, sondern an eine Geschäftstätigkeit.

Green-Card-Programm für Investoren, die mindestens 1,05 Millionen USD (800.000 USD in bestimmten Gebieten) investieren und 10 Arbeitsplätze schaffen. Führt zur Permanent Residency.

Die elektronische Reiseerlaubnis für deutsche Staatsbürger. Erlaubt Aufenthalte bis zu 90 Tagen am Stück, für Urlaub und geschäftliche Zwecke. Online beantragt, kostet aktuell 21 USD, gilt zwei Jahre.

Die dauerhafte US-Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis. Kann über Familie, Beschäftigung, Investition oder die Diversity Visa Lottery erworben werden. Kein Rentnervisum — Ruhestand allein ist kein Grund für eine Green Card.

Steuerlicher Status für Nicht-US-Bürger, die keinen dauerhaften Wohnsitz in den USA haben. Trifft auf die meisten DACH-Käufer zu. Steuerlich relevant für FIRPTA, Estate Tax und Einkommensteuer-Behandlung.

Nicht-US-Bürger mit Green Card oder erfüllter Substantial Presence Test (mehr als 183 Tage in einem Jahr). Wird steuerlich wie US-Bürger behandelt, inklusive weltweiter Einkommensteuer. Für die meisten deutschen Immobilieneigentümer NICHT anwendbar.

IRS-Test zur Bestimmung des steuerlichen Status. Wer mehr als 183 Tage (nach gewichteter Berechnung über drei Jahre) in den USA verbringt, gilt als Resident Alien. Wichtig für Snowbirds, die ihre Aufenthaltstage tracken müssen.

Ja, ohne Einschränkungen. Ausländische Staatsbürger haben in den USA praktisch dieselben Eigentumsrechte wie US-Bürger, inklusive Kauf, Vermietung, Verkauf und Vererbung. Sie brauchen weder ein Visum noch einen US-Wohnsitz, um Eigentümer zu werden.

Nein. Der gesamte Prozess vom ersten Kontakt bis zum Closing lässt sich aus Deutschland abwickeln. Wir koordinieren alle Schritte, Beglaubigungen erfolgen per Remote Online Notary durch Bea Weiss, die Vertragsunterzeichnung digital. Eine einmalige Reise ist sinnvoll, aber nicht zwingend.

Von der Angebotsannahme bis zum Closing rechnen wir mit 30 bis 45 Tagen bei Cash-Käufen, 45 bis 60 Tagen mit Finanzierung. Die Phase der Objektsuche und Entscheidungsfindung vorher kann drei Tage bis drei Monate dauern, je nach Markt und Kriterien.

In Florida zahlt üblicherweise der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, die dann zwischen Listing Agent und Buyer’s Agent aufgeteilt wird. Für den Käufer ist die Dienstleistung in der Regel kostenlos — allerdings muss seit der NAR-Settlement 2024 diese Regelung im Buyer-Broker-Agreement ausdrücklich vereinbart werden.

Typisch 5-6 Prozent des Kaufpreises, zwischen Verkäufer- und Käufermakler geteilt. Die genaue Höhe ist verhandelbar. Bei Luxus-Immobilien oft niedriger (3-5 Prozent), bei kleineren Objekten manchmal höher oder mit Fixbeträgen.

Ja, genauso wie beim Kauf. Der gesamte Verkaufsprozess lässt sich aus Deutschland abwickeln. Besonders mit Bea Weiss als Remote Online Notary entfallen Konsulatstermine und Apostillen. Details: Verkaufen aus Deutschland.

Für den Käufer typisch 2-5 Prozent des Kaufpreises Closing Costs — Title Insurance (0,5-0,6 Prozent), Inspections, Appraisal, Doc Stamps auf die Hypothek, Recording Fees, HOA-Transferkosten. Bei einer Immobilie für 800.000 USD sollten Sie mit 15.000-40.000 USD zusätzlichen Kosten rechnen.

Property Tax ungefähr 1-1,5 Prozent des Immobilienwerts, Versicherungen je nach Lage 3.000-15.000 USD, HOA-Gebühren falls zutreffend 1.000-15.000 USD, Wartung 1-2 Prozent des Werts. Bei einer 800.000-USD-Immobilie insgesamt typisch 15.000-40.000 USD pro Jahr.

Die Millage Rate variiert pro County, typisch liegt die Property Tax bei 0,9-1,5 Prozent des Assessed Value. Eine Immobilie für 600.000 USD kostet damit 5.400-9.000 USD Property Tax pro Jahr. Fällig im November, mit 4 Prozent Rabatt bei Zahlung bis 30. November.

Die Gründung kostet einmalig rund 125 USD, die jährliche Berichtspflicht ab dem Folgejahr weitere 140 USD. Zusätzliche Kosten für den Registered Agent (ca. 100-200 USD jährlich) und für die Strukturberatung durch einen Anwalt (ab 500 USD).

In Florida staatlich reguliert, etwa 0,5-0,6 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 800.000 USD rund 4.000-4.800 USD. Einmalige Zahlung beim Closing, gilt lebenslang.

Ja, Property Tax ist an das Eigentum gebunden, nicht an den Wohnsitz. Sie wird jährlich fällig, unabhängig davon, ob Sie das Haus nutzen oder leerstehen lassen. Als Nicht-Resident profitieren Sie jedoch nicht von der Homestead Exemption.

Für den eigentlichen Kauf nicht. Der Wire Transfer geht direkt von Ihrem deutschen Konto an die Title Company. Ein US-Bankkonto ist aber sinnvoll für die laufenden Kosten (HOA, Property Tax, Utilities) und Mieteinnahmen. Wir helfen bei der Kontoeröffnung.

Die sicherste Variante ist der Wire Transfer Ihrer deutschen Hausbank — direkt auf das Treuhandkonto der Title Company, mit vorher telefonisch bestätigten Instruktionen. Wise oder Revolut sind Alternativen mit günstigeren Wechselkursen, aber weniger geeignet für sechsstellige Summen.

Bei Cash-Kauf natürlich 100 Prozent. Mit Foreign National Loan typisch 30-40 Prozent Eigenkapital. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis noch 5 Prozent für Closing Costs und einen Puffer für die ersten Monate Nebenkosten ein.

In seltenen Fällen ja — sogenannte Owner Financing oder Seller Financing. Der Verkäufer wird zum Kreditgeber und vereinbart eine Ratenzahlung. In einem normalen Marktumfeld jedoch selten, weil Verkäufer den vollen Erlös beim Closing bevorzugen.

Typisch 1-3 Werktage, je nach Bank und Uhrzeit der Beauftragung. Planen Sie eine Woche Puffer ein, damit das Closing nicht durch Verzögerungen gefährdet wird.

Nicht zwingend, aber für die meisten DACH-Eigentümer empfehlenswert — vor allem wenn Sie nicht regelmäßig vor Ort sind. Bei Vermietung praktisch unverzichtbar. Wir bieten Hausverwaltung für unsere Kaufkunden als Teil der Gesamtbetreuung an.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) trifft Sie beim Verkauf einer Florida-Immobilie, wenn Sie Nicht-US-Resident sind. Es werden automatisch 15 Prozent des Kaufpreises einbehalten. Die tatsächliche Steuer ist meist niedriger, die Differenz wird per Steuererklärung zurückgefordert. Details: FIRPTA.

Beides möglich. Für reine Eigennutzung unter 500.000 USD oft privat mit guter Haftpflichtversicherung. Für Vermietungsobjekte und ab 500.000-1M USD fast immer LLC, oft kombiniert mit Trust. Die richtige Struktur entscheiden wir mit Ihnen und einem Steuerberater vor dem Kauf. Details: LLC und Trusts.

Beide Länder können besteuern, aber das Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Anrechnung. In der Praxis zahlen Sie effektiv die höhere der beiden Steuern. Die USA besteuern zuerst, Deutschland rechnet an. Der CPA optimiert die Struktur.

Ohne Struktur durchläuft die Immobilie das Florida-Probate-Verfahren, was Monate dauert. Zusätzlich droht die US-Estate-Tax (bis 40 Prozent über dem 60.000-USD-Freibetrag). Mit Trust und ggf. LLC vermeidbar. Dringende Planungsaufgabe. Details: US-Erbschaftsteuer.

Nicht für den reinen Kauf. Aber spätestens bei Vermietung, Verkauf oder FIRPTA-Rückforderung notwendig. Beantragung dauert 7-11 Wochen, daher frühzeitig angehen. Bea Weiss kann die Reisepass-Beglaubigung per RON durchführen. Details: ITIN und US-Steuer-Setup.

Ja, mit sorgfältiger Planung. Ein Revocable Living Trust überträgt das Eigentum ohne Probate-Verfahren. Zusätzlich sollten Sie die Estate Tax-Belastung minimieren, die bei Nicht-Residenten schon ab 60.000 USD greift. Eine mehrstufige Struktur ist meist die beste Lösung.

Grundsätzlich ja. Aber es kommt auf die Community an. Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) ist in vielen Communities erlaubt, in manchen eingeschränkt oder verboten. Langzeitvermietung ab 30 Tagen ist fast überall möglich. Vor Kauf prüfen wir die HOA-Regeln und lokale Zoning-Bestimmungen.

Sehr lagen-abhängig. Langzeitmiete in Bradenton für ein 3-Zimmer-Haus typisch 2.500-3.500 USD monatlich. Kurzzeitvermietung auf Anna Maria Island kann 100.000-250.000 USD Bruttomiete pro Jahr erreichen. Seasonal Rentals im Winter oft 2-3x der Jahresmiete.

Drei Anmeldungen: DBPR-Lizenz (Vacation Rental Dwelling), Tourist Tax auf County-Ebene, Sales Tax beim Florida Department of Revenue. Manche Städte verlangen zusätzliche lokale Lizenzen. Insgesamt etwa 11-12 Prozent Steuern auf Kurzzeitmieten. Details: Ferienvermietung.

Kurzzeitvermietung 4-9 Prozent Bruttorendite, 2,5-6 Prozent netto nach Kosten. Langzeitvermietung 3-5 Prozent brutto, 2-3,5 Prozent netto. Plus potenzielle Wertsteigerung von 3-7 Prozent pro Jahr in wachsenden Märkten wie Lakewood Ranch.

Ja, ein weit verbreitetes Hybrid-Modell. Sie nutzen selbst 4-8 Wochen pro Jahr, vermieten den Rest als Kurzzeitmiete oder Seasonal Rental. Steuerliche Sorgfalt erforderlich — die 14-Tage-Regel des IRS unterscheidet verschiedene Nutzungstypen.

Bei unseren Kaufkunden übernehmen wir das Management über Suncoast Vacation Rentals zu Standard-Konditionen. Externe Eigentümer können unsere Dienste ebenfalls mit Aufschlag nutzen, sofern das Objekt in unser Profil passt. Details auf Ferienvermietung und Langzeitvermietung.

Mit ESTA bis zu 90 Tagen am Stück, mit B-2 Visum bis zu 180 Tagen mit Verlängerungsoption. Insgesamt nicht mehr als 183 Tage pro Jahr, sonst werden Sie steuerlich Resident Alien mit weltweiter US-Einkommensteuer. Snowbird-Modell typisch 4-6 Monate Winter.

Nein, kein spezielles Rentnervisum. Ruhestand allein ist kein Grund für eine Green Card. Pragmatische Optionen sind B-2 Visum für 6 Monate pro Aufenthalt oder — bei vorhandenem Kapital — E-2 Investor Visum oder EB-5 Green Card. Detaillierte Beratung durch Immigration-Anwälte nötig.

Unbedingt. Die deutsche Krankenversicherung gilt in den USA nicht oder nur sehr eingeschränkt. Für Snowbirds gibt es Auslandskrankenversicherungen mit US-Abdeckung ab etwa 1.500 EUR jährlich. Für permanente Residenten private US-Versicherung meist 800-1.500 USD monatlich.

Technisch ja, praktisch selten sinnvoll. Die Import-Hürden sind hoch, US-Autos sind günstiger und besser für die Bedingungen geeignet. Besser: Vor Ort ein Auto kaufen. Mit internationalem Führerschein fahren Sie bis zu einem Jahr, danach sollten Sie einen Florida Driver’s License beantragen.

Strom meist über Florida Power & Light (FPL), Wasser je nach Stadt, Internet meist Spectrum oder Xfinity. Anmeldung remote möglich per Telefon oder online. Viele Anbieter verlangen Deposits oder Credit Check — wir helfen beim Setup nach dem Kauf.

Subtropisch, mit mildem trockenen Winter (20-25°C) und heißen feuchten Sommern (30-35°C). Regenzeit Mai-Oktober mit häufigen kurzen Gewittern. Hurrikane-Saison Juni-November, Häufigkeit deutlich gestiegen. Klimaanlage im Sommer unverzichtbar, Heizung im Winter selten nötig.

Die Gulf Coast wird statistisch alle 3-5 Jahre von einem signifikanten Sturm getroffen, nicht jedes Jahr. In den letzten fünf Jahren aber häufiger und stärker. Moderne Florida-Bauweisen sind hurrikanfest, gute Versicherung und Vorbereitung sind kritisch.