ITIN und US-Steuer-Setup für deutsche Käufer
Sobald Sie eine Florida-Immobilie besitzen, werden Sie mit der US-Steuerbehörde IRS in Kontakt kommen — spätestens bei der ersten Vermietung oder dem späteren Verkauf. Als Nicht-US-Bürger ohne Social Security Number brauchen Sie eine ITIN, die Individual Taxpayer Identification Number. Ohne sie laufen viele Prozesse ins Leere: Mietverträge, Steuererklärungen, FIRPTA-Rückforderungen, Bankkonten. Das Gute ist: Der Prozess ist planbar, wenn Sie ihn früh genug angehen.
Was die ITIN genau ist
Die ITIN ist eine neunstellige Nummer, die das IRS an Personen vergibt, die in den USA steuerlich erfasst sein müssen, aber keine SSN bekommen können — weil sie keine US-Bürger und keine Permanent Residents sind. Sie ersetzt die SSN für alle steuerlichen Zwecke. Die ITIN bleibt lebenslang gültig, solange Sie sie aktiv nutzen. Nach drei Jahren ohne Steuererklärung verfällt sie und muss neu beantragt werden.
Wann Sie die ITIN brauchen
Wichtig zu verstehen: Für den reinen Kauf einer Immobilie als Eigennutzer ist die ITIN nicht zwingend erforderlich. Das Closing läuft auch ohne. Spätestens aber beim ersten dieser Ereignisse wird sie unverzichtbar: Vermietung der Immobilie, Verkauf der Immobilie, Eröffnung eines US-Bankkontos, FIRPTA-Rückforderung, Einreichung einer US-Steuererklärung.
So läuft der Antrag
Die ITIN wird über das Formular W-7 beim IRS beantragt, zusammen mit einer Steuererklärung oder einem gültigen Antragsgrund. Das klingt bürokratisch, ist aber mit der richtigen Begleitung unproblematisch. Sie brauchen eine beglaubigte Kopie Ihres Reisepasses — und genau hier kommt unsere Struktur ins Spiel: Bea Weiss als zertifizierte Notarin in Florida kann diese Beglaubigung direkt per Remote Online Notary durchführen, ohne dass Sie sich an das US-Konsulat in Deutschland wenden müssen.
Timing und Bearbeitungsdauer
Das IRS braucht typischerweise 7 bis 11 Wochen für die Bearbeitung des ITIN-Antrags. Wer vermieten möchte, sollte daher den Antrag spätestens unmittelbar nach dem Closing stellen — idealerweise schon vorher. Unser CPA-Netzwerk übernimmt den Antrag für Sie mit, einschließlich aller ergänzenden Dokumente. Sie unterschreiben, wir schicken ab.
W-8BEN und die steuerliche Grundlage
Neben der ITIN wird ein zweites Formular wichtig: das W-8BEN. Damit erklären Sie als Nicht-US-Person gegenüber US-Zahlungsstellen Ihren steuerlichen Status. Bei Vermietungseinkünften fordert das IRS standardmäßig eine 30-prozentige Quellensteuer — unter dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen lässt sich dieser Satz oft reduzieren. Der CPA stellt dafür die richtigen Dokumente zusammen und reicht sie für Sie ein.
Was wir für Sie übernehmen
In der Praxis heißt das: Sie müssen sich mit dem US-Steuerformularwesen nicht alleine auseinandersetzen. Wir bringen Sie mit einem auf internationale Kunden spezialisierten CPA zusammen, Bea beglaubigt Ihre Dokumente per RON, und der CPA übernimmt die Kommunikation mit dem IRS. Für Sie bleibt: ein paar Unterschriften und ein Wire Transfer für die Steuerberaterhonorare.