Viele deutsche Käufer sind überrascht, dass eine US-Finanzierung ihrer Florida-Immobilie überhaupt möglich ist, ohne dort zu leben, ohne US-Gehalt und ohne US-Kreditscore. Tatsächlich gibt es einen spezialisierten Kreditmarkt für internationale Käufer — den Foreign National Loan. Er ist etwas teurer als ein klassischer US-Hypothekenkredit, aber strukturell hervorragend geeignet für DACH-Investoren, die Eigenkapital in Deutschland halten wollen und trotzdem in den USA Hebel nutzen möchten.
Wer bietet solche Kredite an
Foreign National Loans werden nicht von jeder US-Bank angeboten. Spezialisiert sind vor allem Privatbanken wie HSBC und City National Bank, außerdem kleinere regionale Florida-Banken, die internationale Klientel betreuen. Viele große Retail-Banken wie Chase oder Bank of America vermeiden diesen Markt, weil er nicht zu ihrem Standardprozess passt. Wir arbeiten seit Jahren mit einer Handvoll Banken zusammen, die auf deutsche Kunden eingestellt sind.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Statt eines US-Kreditscores dokumentieren Sie Ihre finanzielle Stabilität mit deutschen Unterlagen: letzte zwei Jahre Einkommensteuerbescheide, Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Nachweise über bestehendes Vermögen (Wertpapierdepots, weitere Immobilien, Lebensversicherungen), ein Schreiben Ihrer deutschen Hausbank über Ihre Kundenbeziehung, Reisepass und ggf. ITIN. Die Bank bewertet Sie auf Basis dieser Unterlagen ähnlich streng wie einen US-Kunden — nur eben mit einer anderen Datenbasis.
Konditionen im Jahr 2026
Foreign National Loans liegen typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte über regulären US-Hypotheken. Aktuell bedeutet das Zinssätze von etwa 7 bis 8,5 Prozent für 30-jährige Festzinskredite, bei Immobilien in normaler Lage und LTV (Loan-to-Value) von 60-70 Prozent. Für Anlageimmobilien sind die Konditionen etwas schlechter als für Eigennutzung. Die meisten Kredite sind als Interest-Only-Period für die ersten 10 Jahre strukturierbar, was den monatlichen Cashflow optimiert.
Mindesteigenkapital
Anders als bei klassischen US-Hypotheken mit teilweise 10 oder 20 Prozent Eigenkapital fordern die meisten Foreign-National-Programme 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. Bei einer Immobilie für 1 Million USD bedeutet das 300.000 bis 400.000 USD Eigenkapital, der Rest als Kredit. Für Investoren, die bewusst Hebel nutzen wollen, ist das eine gute Balance — genug Sicherheit für die Bank, genug Hebel für die Rendite.
Wer es sich rechnet
Foreign National Loans lohnen sich, wenn Sie drei Bedingungen erfüllen. Erstens: Ihr deutsches Anlagekapital wirft mehr Rendite ab, als der US-Kredit kostet — dann ist der Hebel wirtschaftlich sinnvoll. Zweitens: Sie planen die Immobilie mindestens 5 bis 10 Jahre zu halten, damit sich die höheren Einstiegskosten amortisieren. Drittens: Sie wollen steuerlich die Hypothekenzinsen als Werbungskosten absetzen können, was bei vermieteten Objekten möglich ist.
Wie wir begleiten
Wir stellen den Kontakt zur passenden Bank her, begleiten Sie durch den Antragsprozess, übersetzen deutsche Unterlagen wo nötig und koordinieren mit dem CPA für die steuerliche Struktur. Den kompletten Antrag können Sie remote aus Deutschland stellen. Die Bank-Gespräche laufen meist in Englisch, aber für die Vertragsdetails und Unterlagen sind wir als Dolmetscher an Ihrer Seite.