Sobald ein Nicht-US-Bürger eine Florida-Immobilie verkauft, greift ein Bundesgesetz mit dem etwas sperrigen Namen FIRPTA — der Foreign Investment in Real Property Tax Act. Das IRS behält beim Closing automatisch einen Teil des Verkaufserlöses ein, bevor Sie den Rest auf Ihr Konto in Deutschland überwiesen bekommen. Für DACH-Verkäufer ist FIRPTA oft der größte Stressfaktor im Verkaufsprozess — meist zu Unrecht, denn mit der richtigen Vorbereitung ist das Thema beherrschbar.
Wie hoch ist die Einbehaltung konkret
Der Standardsatz liegt aktuell bei 15 Prozent des Brutto-Verkaufspreises, nicht des Gewinns. Bei einer Immobilie für 800.000 USD werden also 120.000 USD direkt vom Closing-Betrag an das IRS überwiesen. Liegt der Kaufpreis unter 300.000 USD und nutzt der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz, entfällt die Einbehaltung ganz. Zwischen 300.000 und einer Million USD mit Eigennutzung greift ein reduzierter Satz von 10 Prozent. Für die meisten DACH-Verkäufer oberhalb dieser Grenzen bleibt es bei 15 Prozent.
Das klingt dramatisch — ist es aber nicht
Wichtig zu verstehen: Die 15 Prozent sind keine Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Die tatsächliche US-Einkommenssteuer auf Ihren Verkaufsgewinn berechnet sich nach Ihrem echten Gewinn, also Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kosten und Abschreibungen. Oft ist die tatsächliche Steuerschuld deutlich niedriger als die 15 Prozent Einbehaltung. Die Differenz holen Sie sich über eine US-Steuererklärung zurück, typischerweise 6 bis 12 Monate nach dem Verkauf.
Wie wir den Prozess für Sie vorbereiten
Wir arbeiten mit auf internationale Verkäufer spezialisierten CPAs zusammen, die schon vor dem Closing prüfen, ob eine Reduzierung der Einbehaltung beantragt werden kann. Dafür gibt es ein IRS-Verfahren namens Withholding Certificate, das in geeigneten Fällen die 15 Prozent auf die tatsächlich zu erwartende Steuer reduziert. Der Antrag muss rechtzeitig vor dem Closing gestellt werden — das ist einer der Gründe, warum wir frühzeitig im Verkaufsprozess den CPA einbinden.
Was Sie jetzt tun sollten
Falls Sie einen Verkauf planen: Lassen Sie uns möglichst früh über Ihre steuerliche Ausgangssituation sprechen. Ob Sie eine ITIN haben, wie lange Sie die Immobilie besessen haben, welche Abschreibungen geltend gemacht wurden — all das beeinflusst die optimale FIRPTA-Strategie. Je früher wir planen, desto eher lässt sich die Einbehaltung reduzieren oder zumindest sauber vorbereiten.