Kaufen Sie eine Florida-Immobilie besser auf Ihren Namen, über eine LLC oder sogar in einem Trust? Die Entscheidung wirkt technisch — in Wahrheit geht es um Haftung, Steuern, Nachlass und die Frage, was passiert, wenn Ihnen etwas zustößt. Wir führen Sie durch die drei Hauptoptionen und sagen offen, welche in welcher Lebenssituation Sinn ergibt.
Option 1 — Kauf auf den eigenen Namen
Der einfachste Weg: Sie kaufen die Immobilie privat. Der Vorteil ist die Kosteneffizienz — keine Gründungsgebühren, keine laufenden Verwaltungskosten, keine separate Steuererklärung für eine Gesellschaft. Der Nachteil ist die persönliche Haftung: Wenn auf Ihrem Grundstück jemand zu Schaden kommt und klagt, haften Sie mit Ihrem gesamten Privatvermögen. Für reine Eigennutzung ohne Vermietung kann das vertretbar sein, wenn Sie eine ausreichende Personal Liability Insurance abschließen.
Option 2 — Kauf über eine LLC
Eine LLC (Limited Liability Company) ist eine in Florida schnell und günstig gegründete Gesellschaft, deren Hauptzweck der Haftungsschutz ist. Kommt es zu einem Rechtsstreit um die Immobilie, haftet nur das Vermögen der LLC, nicht Ihr Privatvermögen. Für Vermietungsobjekte, vor allem Kurzzeitvermietungen mit vielen Gästen, ist eine LLC praktisch Standard.
Steuerlich wird eine LLC standardmäßig wie eine Einzelperson behandelt (Disregarded Entity), sofern nur ein Gesellschafter existiert. Das bedeutet: Sie bekommen Haftungsschutz ohne zusätzliche Steuerkomplexität. Gründungskosten liegen in Florida bei rund 125 USD, jährliche Gebühren bei etwa 140 USD.
Option 3 — Kauf über einen Trust
Für DACH-Eigentümer ab einer gewissen Vermögensgröße kommt eine dritte Struktur ins Spiel: der Trust. Ein Trust ist ein juristisches Konstrukt zur Vermögensverwaltung mit zwei großen Vorteilen — Nachlassplanung und Umgehung des Probate-Verfahrens. Ohne Trust durchläuft Ihr US-Vermögen nach Ihrem Tod das Florida-Probate-Gericht, was Monate dauern und zusätzliche Kosten verursachen kann. Ein sauber aufgesetzter Revocable Living Trust vermeidet das vollständig.
Für Immobilien oberhalb von etwa 500.000 USD oder wenn Sie mehrere Objekte in den USA halten, ist ein Trust in nahezu allen Fällen die bessere Wahl. Kombiniert mit einer LLC als Betreiber der Immobilie und dem Trust als Eigentümer der LLC bekommen Sie Haftungsschutz und Nachlassplanung in einem Setup.
Deutsche Steuerperspektive
Ein Punkt, den US-Makler oft übersehen: Eine US-LLC oder ein US-Trust wird in Deutschland nicht immer so behandelt, wie man denkt. Das deutsche Finanzamt kann eine LLC je nach Struktur als Kapitalgesellschaft oder als transparente Personengesellschaft einstufen, mit erheblichen Folgen für Ihre deutsche Einkommensteuer. Ein Trust wird vom deutschen Fiskus oft gar nicht anerkannt. Bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden, muss Ihre deutsche Steuersituation mit einem im US-Recht bewanderten Steuerberater abgeklärt werden. Wir vermitteln Ihnen die passenden Ansprechpartner.
Unsere Empfehlung
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht, aber Faustregeln haben wir:
- Eigennutzung, ein Objekt unter 500.000 USD — meist privat, mit guter Haftpflichtversicherung
- Vermietungsobjekt, jede Größe — LLC als Minimum
- Vermögen über 1 Mio USD in Florida — Trust + LLC kombiniert
- Mehrere Objekte geplant — separate LLCs pro Objekt, alle in einem Trust
Diese Entscheidung treffen wir gemeinsam mit Ihnen und einem Steuerberater, ehe die erste Kaufurkunde unterzeichnet wird.